Cómo vender casas del HUD
Cuando una persona que posee una hipoteca asegurada de la Administración Federal de Vivienda (FHA, Federal Housing Administration) no puede realizar los pagos, el prestamista ejecuta la hipoteca sobre la propiedad; la FHA paga al prestamista la cantidad adeudada y luego el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, Department of Housing and Urban Development) de Estados Unidos toma propiedad de la casa. Posteriormente, el HUD la vende por su valor de mercado a la brevedad posible. MCB es una empresa contratista de marketing y administración para los bienes raíces residenciales del HUD, de una a cuatro unidades. Ellos conservarán y venderán estas propiedades en conformidad con las pautas del HUD.
Las casas del HUD aparecen en el Servicio de Lista Múltiple (MLS, Multiple Listing Service) y en Internet. Los corredores y agentes inscritos pueden presentar electrónicamente ofertas por estas propiedades en representación de un comprador. Se selecciona la oferta aceptable de mayor valor neto para el HUD como el ganador provisorio, condicional al recibo oportuno de todos los documentos exigidos.
Cualquier persona que califique para una hipoteca o pueda pagar en efectivo una casa del HUD. Los compradores deben recurrir a un corredor o agente inscrito en el HUD para presentar ofertas por una propiedad. Además, deben contar con una carta de precalificación otorgada por un prestamista o un comprobante de la existencia de fondos en efectivo por un monto igual o superior a la propiedad que van a adquirir.
Cualquier agente o corredor inmobiliario con licencia que esté inscrito en el HUD puede mostrar y presentar ofertas para casas del HUD. Asegúrese de estar registrado en el HUD ANTES de trabajar con algún posible comprador.
Información importante sobre las casas del HUD
Todas las casas del HUD se venden en estricto rigor “TAL COMO ESTÁN”, lo que incluye la responsabilidad por parte del comprador de adaptar la propiedad para el verano. El HUD no realiza ninguna reparación. No existen declaraciones ni garantías, expresas o implícitas, respecto a ninguna propiedad del HUD. El HUD no garantiza la condición de ninguna propiedad, asegurable o no por la FHA, ni tampoco que ésta cumpla con las exigencias de código o zonificación. Los corredores deben avisar a los compradores que puede haber violaciones de código y/o zonificación en estas propiedades y que es su responsabilidad identificarlas. Se recomienda a los compradores que contraten los servicios de una empresa de inspección de propiedades calificada para que revise la casa y les informe sobre su condición al momento de la venta.
El HUD pagará hasta un máximo del 5% del precio de compra (línea 3 del contrato de compraventa) para cubrir los costos de cierre aceptables y sin exceder los costos reales incurridos. Cualquier dinero restante después del pago de los costos de cierre aceptables no se rembolsará a los compradores al cierre de la venta. Estos costos sólo se pueden utilizar para aspectos específicos, como lo estipula la Política relativa a la pérdida de derechos y extensión de cierre. Es de vital importancia que su comprador esté conciente del uso y no uso que se le puede dar a estos costos de cierre. A continuación presentamos una lista completa de aquellos costos de cierre aceptables del HUD que se pueden rembolsar, como se indica en la línea 5 del contrato de compraventa.
Los costos de cierre que paga el HUD si dichos costos (línea 5) fueron ingresados en la oferta y en el contrato de compraventa:
- Cargo por avalúo: para un préstamo 203(k) de la FHA en el que es necesario determinar el valor “después de la rehabilitación”; para un avalúo nuevo en caso de que el avalúo haya expirado antes de la ejecución del contrato de compraventa.
- Informe de crédito: hasta US$20
- Certificación de inundaciones: si la propiedad se ofrece con garantía de la FHA y se encuentra en un terreno aluvial.
- Inspección de la casa: incluye pruebas de pintura con contenido de plomo, radón, moho, etc.
- Puntos de descuento de un préstamo: hasta el 3% de descuento de la tarifa, con certificación del prestamista.
- Costos de origen del préstamo: se pagará hasta el 1% para préstamos convencionales o de la FHA y hasta un 1,5% para préstamos 203(k) de la FHA.
- Costos de inscripción y costos de transferencia de la hipoteca: si existen fondos suficientes especificados en la línea 5, se solventarán los costos. En caso contrario, éstos correrán por cuenta del comprador.
- Encuesta: si la requiere el Prestamista.
- Cobertura de seguro de título para el Prestamista: si se registran fondos suficientes en la línea 5.
- Cobertura de seguro de título para el Propietario: si se registran fondos suficientes en la línea 5.
- Garantía del propietario de la casa: US$200 a US$400 según el estado; consulte el Boletín del HUD H 2001-13.
- Aspectos de prepago y custodia: sólo para compradores que son propietarios habitantes.
Costos de cierre que el HUD paga en forma automática:
- Prorrateo de impuestos sobre la propiedad y cualquier tasación especial como cuotas de la asociación de propietarios y cuentas de servicios básicos: el HUD lo solventa en forma automática.
- Cargo por cierre o liquidación: el HUD pagará al agente de cierre del HUD. Si se utiliza otro agente, el pago correrá por cuenta del comprador.
- Costos de transferencia y de inscripción: el HUD los solventa en forma automática, solamente para la escritura.
- Cuota de transferencia de condominio o de asociación de propietarios: si corresponde.
- Cargo por custodia para reparaciones: si corresponde.
El HUD pagará una comisión de corredor de venta de hasta el 5% del precio de compra.
Los Propietarios habitantes e Inversionistas DEBEN estar acompañados por un corredor o agente cuando vean cualquiera de las casas del HUD que figuran a la venta. Por ningún motivo los compradores podrán ingresar a las casas sin su corredor o agente antes del cierre. Si hay dificultades de acceso a la propiedad, comuníquese con el corredor de la lista local. Puede encontrar las listas de corredores locales en el sitio Web.
Los corredores o agentes deben acompañar a toda persona que efectúe un servicio, como inspecciones, avalúos o certificaciones de la casa. Los corredores y agentes sólo pueden utilizar las llaves para su propio uso legítimo. No está permitido prestar las llaves a otro individuo asociado con alguna transacción de venta.
No se realizará trabajo alguno a NINGUNA propiedad del HUD antes del cierre de la transacción. Una oferta aceptada NO es un traspaso de propiedad. Los compradores no son propietarios de la casa hasta que esté registrada a su nombre. Los compradores no pueden usar la casa para almacenar artículos personales ni ocupar el recinto por ningún motivo.
Se considerará como un ingreso ilegal la ocupación o la realización de trabajos en una casa del HUD antes del cierre de la transacción. El incumplimiento de esta política puede generar la cancelación de la transacción de compraventa, la pérdida de derechos sobre el depósito de garantía y, además, la suspensión de los privilegios de presentación de ofertas del agente de venta o la empresa de corretaje.
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